Abogados de vicios ocultos en Madrid
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Por escritoEstudio de viabilidad
ICAMSocios colegiados
MadridJuzgados de primera instancia
Abogado especialista en vicios ocultos en Madrid: reclamaciones en compraventas
Llevan tu caso
Marcos Herrero y Yolanda Fernández, socios colegiados en el ICAM
Un vicio oculto es un defecto grave que ya existía cuando se compró la cosa, que el comprador no podía ver con una revisión normal y que la hace impropia para su uso o reduce tanto ese uso que, de haberlo conocido, no la habría comprado o habría pagado menos. En la compra de una vivienda de segunda mano son típicos las humedades y filtraciones ocultas tras una reforma, los problemas de estructura o de cimentación, las instalaciones eléctricas o de fontanería en mal estado y las plagas como las termitas. También aparecen en la compraventa de locales, naves y vehículos entre particulares, y son una de las reclamaciones civiles más frecuentes en España, porque afectan a la vivienda de una familia y a su día a día.
En Fernández & Herrero Abogados la socia responsable del área civil, con experiencia en esta materia, estudia desde el primer momento la situación de cada cliente y cada reclamación por vicios ocultos con el contrato, la documentación de la compra y un informe técnico. El primer paso es saber qué acción corresponde y si sigue dentro de plazo, porque el plazo es muy corto y es el problema más habitual en estos asuntos. Con ese análisis te explicamos con claridad la viabilidad de la reclamación, las opciones que tienes y la estrategia: un requerimiento al vendedor y la negociación de una solución o, si no hay acuerdo, la demanda y la defensa de tus intereses en el proceso judicial. Resolvemos tus dudas en cada paso y te damos una idea realista del resultado.
Reclamaciones por vicios ocultos que llevamos
Viviendas de segunda mano
Humedades, filtraciones, grietas, problemas de estructura, instalaciones y plagas que aparecen después de la compra.
Viviendas de obra nueva
Defectos de construcción frente al promotor y los agentes de la edificación según la Ley de Ordenación de la Edificación.
Locales, naves y fincas
Defectos que impiden la actividad, falta de licencias o instalaciones que no cumplen la normativa.
Vehículos entre particulares
Averías graves de motor o de caja de cambios que el vendedor conocía y ocultó en la compraventa de un coche.
¿Han aparecido defectos en tu vivienda?
Vicios ocultos en la compraventa: qué dice el Código Civil
Los artículos 1484 a 1499 del Código Civil regulan el saneamiento por vicios ocultos. El vendedor responde de esos defectos aunque no los conociera, salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato, y ese pacto no le protege si sabía que existían y los calló. No responde, en cambio, de los defectos que estaban a la vista ni de los que el comprador, por su profesión u oficio, debía conocer.
El comprador puede elegir entre dos acciones: desistir del contrato y recuperar el precio y los gastos, que es la acción redhibitoria, o pedir una rebaja proporcional del precio según el juicio de peritos, que es la acción estimatoria o quanti minoris. Si el vendedor conocía los vicios y no los dijo, además tiene que indemnizar los daños y perjuicios. El gran problema es el plazo: la acción se extingue a los seis meses desde la entrega de la cosa, y ese plazo no se interrumpe con una simple reclamación.
Cuando el plazo ha pasado: otras vías de reclamación
Aunque hayan pasado los seis meses, no siempre está todo perdido. Si el defecto es tan grave que la vivienda es inhábil o completamente distinta de lo pactado, los tribunales lo tratan como un incumplimiento del contrato, con un plazo de cinco años. Si el vendedor engañó para conseguir la venta, se puede pedir la anulación del contrato por dolo, con un plazo de cuatro años, y en los casos más graves de engaño puede haber incluso una vía penal por estafa. Y en las viviendas nuevas, la Ley de Ordenación de la Edificación da al comprador garantías de diez años para los daños estructurales, tres para los que afectan a la habitabilidad y uno para los de acabado, con un plazo de dos años desde que aparece el daño para reclamar.
Si compras un bien mueble a una empresa como consumidor, se aplica además la garantía legal de conformidad, que es de tres años para los productos nuevos. Elegir bien la vía es la parte central de la estrategia, y por eso conviene revisar el caso con una abogada antes de enviar cualquier reclamación.
Rebaja del precio o resolución de la compraventa
| Rebaja del precio (quanti minoris) | Resolución (redhibitoria) | |
|---|---|---|
| Qué consigues | Que te devuelvan la parte del precio que corresponde al defecto | Devolver la cosa y recuperar el precio y los gastos |
| Cuándo encaja | El defecto se puede reparar y quieres conservar la vivienda | El defecto hace la cosa inservible para su uso |
| Plazo | Seis meses desde la entrega | Seis meses desde la entrega |
| Qué hacemos | Informe pericial con el coste de reparación | Prueba de la gravedad y devolución completa |
¿Rebaja del precio o resolución?
Qué necesitas para reclamar por vicios ocultos
- Contrato de arras, escritura de compraventa o contrato de compra
- Fecha de entrega de las llaves o de la cosa
- Fotografías y vídeos del defecto y de su evolución
- Presupuestos de reparación e informe técnico, si lo tienes
- Comunicaciones con el vendedor o la inmobiliaria
¿Te falta alguno? No pasa nada, te ayudamos a conseguirlo.
El procedimiento de reclamación por vicios ocultos paso a paso
Estudio y plazo
Revisamos el contrato, la fecha de entrega y la vía que corresponde.
Prueba pericial
Un perito acredita el defecto, su origen anterior a la venta y su coste.
Requerimiento y negociación
Requerimos al vendedor y buscamos un acuerdo sin juicio.
Demanda y juicio
Si no hay acuerdo, presentamos la demanda y defendemos la reclamación.
Por qué elegir a nuestro equipo para tu reclamación por vicios ocultos
- Análisis inmediato del plazo y de la vía de reclamación más adecuada.
- Trabajo con peritos que acreditan el defecto y su origen.
- Negociación previa para resolver el conflicto y recuperar tu dinero sin juicio cuando es posible.
- Atención directa de la socia responsable del área civil, sin intermediarios: la misma persona de principio a fin.
- Experiencia en derecho inmobiliario, compraventas y comunidades de propietarios.
No prometemos una indemnización que depende del juez: prometemos rigor en la prueba y claridad sobre la viabilidad de tu reclamación.
Opiniones en Google
Vicios ocultos en Madrid y en toda la Comunidad de Madrid
Sin intermediarios: te atienden los socios que llevarán tu asunto.
- Despacho: Barajas (Madrid)
- Juzgados de primera instancia de Madrid y del resto de partidos judiciales de la Comunidad de Madrid
- Atendemos en el despacho, por teléfono o por videollamada.
Preguntas frecuentes sobre vicios ocultos
¿Qué incluyen los vicios ocultos?
Los defectos graves, anteriores a la venta y no visibles que hacen la cosa impropia para su uso o reducen mucho ese uso, como humedades ocultas, fallos estructurales o instalaciones en mal estado.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por vicios ocultos?
Seis meses desde la entrega para la acción del Código Civil. Si ha pasado, pueden caber otras vías, como el incumplimiento del contrato o, en obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación.
¿Se puede reclamar si compré la vivienda «como está»?
Esa cláusula puede excluir la responsabilidad si el vendedor desconocía el defecto, pero no le protege si lo conocía y lo ocultó.
¿Cómo se demuestra un vicio oculto?
Con un informe pericial que acredite el defecto, que ya existía antes de la venta y que no era visible, junto con fotografías y documentos.
¿Puedo reclamar a la inmobiliaria?
Depende de su intervención. Si conocía el defecto y lo ocultó o informó mal, puede responder junto al vendedor.
Escrito y revisado por
Yolanda Fernández · Abogada civil · ICAM 138.217 · Actualizado octubre de 2026 · Ver perfil
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